Autor: Dirk Feldhinkel

Zuletzt aktualisiert: 25.05.2023

Übersicht:

• Die Bauspar-Lobby reicht traditionell weit in Politik und Rechtsprechung
• Wie funktioniert die Bausparvorfinanzierungsfalle?
• Beispiel einer Bausparvorfinanzierung
• Richter „fertigten“ für Bausparkassen „Recht“!
• Absurde Denkschienen als Recht der Bausparkassen
• Sieben grundlegende Regeln!

Wie alle Bankprodukte, die auf Kosten der Verbraucher für Finanzkonzerne gewinnbringend gemacht wurden, ist auch das Bausparkonzept durch Einflüsse der Lobby seit Jahrzehnten zur gefährlichen Falle geworden. Das Bausparen war ursprünglich eine gute Idee, um eine konkurrierenden Alternative zu Banken für Häuslebauer zu stellen.

Doch wo sich durch den Anschein des Seriösen versteckte Gewinnmöglichkeiten ergeben, da sind Banken und Versicherungen nicht weit, um deine Arglosigkeit ohne jede Skrupel auszunutzen.

Schützt dich der Rechtsstaat davor? - Nein - im Gegenteil!

Wenn du zum Beispiel Probleme hast, eine Wohnung zu finden, dann bist du zu einfach schwach für diese Wirtschaft. „Der Markt regelt alles!“ Aber wenn aber die Produkte der Versicherungen oder wie hier Bausparprodukte durch schwache Zinsen aus der Zeit fallen, dann kommt die Finanz-Spritze aus dem Füllhorn des Staates – sofort.

Schon gibt es „Wohn-Riester“ nebst Phantom-Steuer und Bausparprämien, die in sehr vielen Fällen denkbar missbräuchlich eingesetzt werden. Durchaus durch unwahre Beratungsempfehlungen, wie ich bei Gesprächsbegleitungen feststellen musste. Es wurden zum Beispiel Wohnbauprämien als Gewinnmodell vorgerechnet, auf die kein Anspruch bestand.

Die Verluste dieser Bausparprodukte durch hohe Kosten und wenig Nutzen werden also durch deine Steuergelder bezahlt und als „Förderungen“ ausgeschüttet, um dich gierig zu machen. Du bezahlst also im weitesten Sinne diesen vermeintlichen Ertrag selbst. Nebenbei profitiert die Bausparbranche nicht nur durch die Abzocke mit enormen Kosten. Es entsteht durch das staatliche Engagement der Anschein, das sei alles richtig und gut: Das ist der sogenannte „Halo-Effekt“, der trügerische Heiligenschein. Das kurbelt den Umsatz an!

Ist der Bausparvertrag jetzt bei rasant steigenden Zinsen wieder sinnvoll?

Es scheint so, doch es muss dringend gewarnt werden! Das Bausparkonzept enthält mit den Möglichkeiten zur sogenannten Vorfinanzierung ein hochgradig existenzgefährdendes Gift. Dieses Gift hat extrem oft unbemerkt zugeschlagen und Häuslebauer deutlich ärmer gemacht, aber auch andere komplett ruiniert.

Es war bis 2016 traditionell ein legitimer Betrug falsche effektive Zinsen anzugeben.

Besonders abgebrochene und „nachgeladene“ Bausparvorfinanzierungen sorgen für absurde Provisionen und Kosten, die regelmäßig die Finanzierenden an den Rand des Ruins oder längst darüber hinaus brachten.

Als ich bereits Anfang der 2000er Jahre unbedarft mit bestens vorbereiteten Anwälten hilfesuchend versuchte, deutsche Richter mit gesunden Menschenverstand und Sachkenntnis für verzweifelte Bankkunden anzusprechen, bekam ich einen harten Schlag ins Gesicht.

Mit vorverurteilend abwertende Kommentaren wurde klar gemacht, das solche präzisierten Fragen unerwünscht sind. Die abgelieferten Erklärungen aus den beantragten Ombudsverfahren waren inhaltlich nur beschämend und peinlich. Erkennbar wurden die Niederschriften der Bankanwälte einfach 1 zu 1 abgeschrieben und Ansichten unbegründet übernommen. Es war eine schwarze Zeit für eine an Geld gläubige Rechtsprechung. Die beauftragten OLG-Richter a.D. wurden dabei als Ombudsleute vom Bankenverband (!) bezahlt.

Dieses Beispiel zeigt, wie weit der Einfluss der Bankenlobby reicht. Nicht einmal vor der Rechtsprechung macht sie halt. Sie hatte Erfolg. Für das Ansehen der deutschen Rechtsprechung ist es ein kaum „recht zu fertigender“ Schlag.

Viele Richter, ob im BGH oder in Ombudsverfahren, haben sich damals in Bezug auf die kombinierten Kreditverträge der Bausparkassen wirklich nicht mit Ruhm bekleckert. In diesem Fall muss sich der deutsche Rechtsapparat diesen Vorwurf gefallen lassen.

Erst dreißig Jahre nach der Aufdeckung durch Herrn Professor Bockholt (FH Koblenz) im Magazin Capital Ausgabe 10/1986 und fünfzehn Jahre nach meiner Aufklärung auch an Verbrauchereinrichtungen kam lautlos das veränderte Gesetz zur Verbesserung der PAngV § 6 Kredite im März 2016. (Artikel 11 des Gesetzes vom 11. März 2016 BGBl. I S. 396)

Eine späte Einsicht unseres Gesetzgebers? - Nein, eine europäischen Richtlinie veranlasste das Gesetz.

Ein Kunde fragte mich damals in den 2000er Jahren:

"Ich habe die gleiche Finanzierungshöhe wie mein Nachbar,

die gleiche Rate wie mein Nachbar

den gleichen Zinssatz wie mein Nachbar -

wieso hat mein Nachbar seine Finanzierung längst abbezahlt und ich noch lange nicht?"

Ich glaube, eine solche Frage lässt dich auch am Kopf kratzen. Wenn es Kunden bemerken ist es leider oft zu spät oder sehr schwierig, etwas zu ändern. Tatsächlich hatte ich spontan die richtige Antwort darauf. In dieser Zeit beschäftigte ich mich bereits fachlich mit Investitionsrechnungen, um aus negativen Erfahrungen meine Lehren zu ziehen. Das reichte längst, um zu erkennen, dass bei der damals vorliegenden Bausparvorfinanzierung ein heftiger Zinshebel zugunsten der Bausparkasse und natürlich zum Nachteil des Kunden vorlag.

Ein Zinshebel liegt in einer Vorfinanzierung eines Bausparvertrages dadurch vor, dass der Zinssatz des Bausparvertrages nebst Kosten nur wenige Prozent bringt, während die Vorfinanzierung einen deutlich höheren Zinssatz hat. Diese Zinsspreizung sorgt dafür, dass du im Grunde weiter Zinsen für Geld bezahlst, welches du bereits als Raten zurück gezahlt hast. Durch den dynamischen Zahlungsprozess ist das für viele nicht leicht zu rechnen. Es gibt jedoch Hilfsmittel dafür.

Der Grund dafür, dass die effektiven Zinsen für einen Vergleich seinerzeit in der Verbraucherinformation falsch dargelegt wurde, lag einfach daran, dass die Aufwendungen für den Bausparvertrag nicht eingerechnet wurden, so als hätte das alles nichts miteinander zu tun.

Das Zinsniveau war damals recht hoch und dadurch wurde der Zinshebel gewaltig. Das rechnete ich für einen weiteren Beratungstermin nach. Voilá – der wahre Zinssatz lag effektiv etwa 1,45 Prozent höher als er auf dem Papier stand. Wenn du dir bewusst machst, dass in den letzten Jahren ein solcher Zinssatz für die gesamte Finanzierung hätte gelten können, so lag der wahre Zinssatz dieser Finanzierung damals bei etwa 8,5 Prozent. Du ahnst bereits wohin das hinführen kann: In größte Existenznot!

Nach einem Rundruf unter Finanzmaklern und Vermittlern, die ich überregional kannte, merkte ich: Das ist ein brennendes Thema! In den Jahren 2000 - 2011 analysierte ich deshalb zahlreiche Verträge solcher kombinierter Kredite. Die Nachfrage war so groß, dass sie kaum zu schaffen war.

In diesem Beispiel aus der Zeit hoher Zinsen wurde ein effektiver Zins i. H. v. 5,06% angegeben. Tatsächlich ergab sich mathematisch ein effektiver Zins in Höhe von 5,82% innerhalb der Vorfinanzierungsphase. Je höher das Zinsniveau, desto stärker dieser Effekt. Unter der Bedingung ständig rasant steigender Zinsen, ist ein solches Beispiel wieder sinnvoll.

Der Unterschied der Tilgung zu einer einfachen Annuität vergrößerte noch einmal den finanziellen Nachteil der Bausparvorfinanzierung,. Dieser fehlende Betrag muss bei der Anschlussfinanzierung noch einmal mit finanziert werden. Das verursacht natürlich wiederum Zinskosten. Fünfstellige Unterschiede waren hierbei keine Seltenheit.

Eine nachfolgende Finanzierung hätte zum Vergleich effektiv 7,97% kosten dürfen, um die gleichen Kosten der Bausparvorfinanzierungskombination zu erreichen. Hierdurch sind Zinsen nicht „sicher“, sondern sicher teuer! Achte deshalb auf die wahren effektiven Kosten, bevor du so etwas unterschreibst. Vergleiche mit einem Finanzrechner für effektive Zinsen die Finanzierung mit einer Annuität mit gleicher Ratenhöhe. (Annuität = Tilgung und Zinsen in einer gleichbleibenden Rate)

Bei dem Versuch in den 2000er Jahren, eine Korrektur der falschen Handhabung der effektiven Zinsen in den Verbraucherinformationen über eine gesunde Rechtsprechung zu erzeugen, ärgerte mich etwas besonders: Es wurden bei Betrachtungen und Bewertungen der Richter:innen die vorgebrachten Tatsachen gänzlich ignoriert oder negiert. Die Spur der Bausparlobby war dick, fett und breit zu erkennen!

Ein Beispiel: Eine Klage bezüglich der Preisangabe nach PAnGV § 6 für eine Bausparvorfinanzierung wurde von dem Landgericht Hannover am 31.03.2011 (GNr. 3 O 271/10) unter anderem mit folgender Begründung abgewiesen:

... "Dies wird auch deutlich beim Vergleich mit einem Annuitätendarlehen, wo die Tilgungsbeiträge ebenfalls nicht in die Effektivzinsberechnung einbezogen werden." ...

Äh! - Ich hätte da noch eine Frage an die Richter:innen gehabt:

Wer zum Teufel hat euch diesen absurden Blödsinn erzählt?

Jede/r BWLer:in, der/die nicht gerade beim Thema Investitionsrechnung fest geschlummert hat, hätte sich vor Lachen durchgeschüttelt. Das Lachen ist jedoch leider den Bausparfinanzierungskunden vergangen, die eine solche Realitätsverachtung ertragen mussten. Hämisch lachen konnten nur die Anwälte und Lobbyisten der Bausparbranche.

Erst die gesetzliche Veränderung der Preinangabenverordnung im Jahr 2016 veränderte das. Deshalb gebe ich dir den wichtigen Hinweis darauf, auf den effektiven Zins inklusive der Raten des tilgenden Bausparvertrages zu schauen und damit andere Finanzierungen zu vergleichen.

Es hat aus heutiger Sicht einen gewissen Unterhaltungswert und ist zeitgleich eine Mahnung, sehr genau hinzuschauen und sich weder auf die „schlauen Berater“ noch immer auf den Gesetzgeber zu verlassen.

Der sicherste Weg ist tatsächlich, sich mit kleinen Schritten wichtige grundlegende Kompetenzen anzueignen. Es geht nicht darum alles zu wissen, sondern absurde Täuschungen bereits im Ansatz zu kennen. Im Nachhinein ist es erstaunlich, wie leicht es war Kunden, Richter und Gesetzgeber zum Narren zu halten. Die Urteilsbegründungen bei Klagen gegen die falschen effektiven Zinsen der Bausparvorfinanzierungen brachten es gnadenlos an das Tageslicht.

Die deutsche Rechtsprechung beharrte vor 2016 für viele Jahrzehnte darauf, dass es sich bei den sogenannten Tilgungsinstrumenten, das sind die Bausparverträge, die Vorfinanzierungen ablösen, eigenständige Verträge seien, die sozusagen nichts mit dem angeratenen Gesamtpaket der Finanzierung zu tun hätten. Übersetzt heißt das, die vermeintlichen „Vorteile“ dürfen als entscheidende Grundlage angepriesen werden, aber der wahre Preis dafür soll geheim bleiben. Dadurch wurde der Aufwand für den ablösenden Bausparvertrag einfach weggelassen. Ich weiß nicht, ob du so ein neues Auto bestellen würdest, ohne das der Verkäufer dir den vollen Preis nennt.Etwa so, als würdest du für die Klimaanlage in deinem neuem Auto eine nachträglich „gesalzene“ Extrarechnung bekommen.

Die damalige Behauptung der Richter:innen, es handele sich hierbei um „Naturalobligation" sollte wohl bedeuten, dass der Bausparvertrag als eine eigenständige Sache als Wirtschaftsobjekt eingebracht würde. Diese Verträge wurden jedoch regelmäßig als Gesamtfinanzierungskonzept beworben, angeboten, empfohlen und oft mit einer einzigen Unterschrift auf einem Vertragspapier verkauft. Nach dieser Sichtweise der BGH-Rechtsprechung wusste ich wirklich nicht mehr, wie dagegen ein verbundenes Geschäft aussehen soll.

Ich hatte solche Vertragsdokumente zahlreich in der eigenen Hand. Klassische Bausparvorfinanzierungskombinationen wurden nicht nur als Vertragsverbünde angeboten, sondern die Sparverträge wurden häufig sogar als Kontokorrente für die Zahlungen mit verwendet und so benannt, zum Beispiel für Rateneinzüge oder für zusätzliche Versicherungsbeiträge. Die in Urteilen so bezeichnete "Naturalobligation" wurde dadurch zum Abwicklungskonto für Vorfinanzierungsdarlehen - praktisch wie ein zusätzlich zwischengeschaltetes Girokonto.

Diese allgemein formulierten Urteilsbegründungen waren durch die auf diese Art behauptete "Naturalobligation" völlig absurd. Die Gerichte trennten in ihren Betrachtungen gedanklich willkürlich die Vertragsverbindungen noch mit einer anderen Begründung wieder in einzelne Verträge. Die Begründung: Die jeweiligen Produkte hätten ursprünglich einen anderen Zweck. Nach diesem Zweck seien diese Verträge nicht einzubeziehen.

War dieses Argument nicht eine Einladung für den Missbrauch?

Ein (fiktives) Beispiel:

Sie wurden von der Polizei dabei erwischt, als Sie in Ihrem Auto mit 170 Stundenkilometern pro Stunde in der Innenstadt im Vollrausch über 6 rote Ampeln gerast sind. Könnten Sie nicht auch so argumentieren?:

"Trotz der Gefährdung des Lebens vieler Passanten und Autofahrern, darf man die Auswirkung des Gebrauchs des Fahrzeuges durch Regelmissachtung nicht berücksichtigen. Das Fahrzeug wurde ursprünglich für den Zweck der hohen Geschwindigkeiten auf der Autobahn gebaut. Die Verkehrsregeln der Innenstadt seien deshalb nicht einzubeziehen."

;-)

Doch jetzt mal im Ernst, gibt es andere realistische Beispiele aus unserem Alltag:

Würde man dieser Logik konsequent folgen, dass Produkte nur in ihrer Reinform zum Wettbewerbsvergleich taugen würden, dann müsste die Preisangabe für Smartphones anders aussehen. Legen Sie Ihr Smartphone auf den Tisch legen und betrachten Sie, was es alles zu bieten hat. Es enthält unter anderem:

• Ein Navigationsgerät
• Einen Internetzugang
• Eine Foto-Kamera
• Eine Video-Kamera
• Einen Taschenrechner
• Eine Wettervorhersage
• Eine Textverarbeitung
• Eine Nachrichtenübermittlung
• Einen Datenspeicher
• Eine... usw.

... nebenbei natürlich auch ein Mobiltelefon

Waren diese Funktionen nicht ursprünglich mal als einzelne technische Produkte oder Dienstleistungen zu haben? Haben diese Produkte nicht einen anderen Zweck als zu telefonieren? Ach -  Nein? - Also dürfen diese doch nicht in den Endpreis eingerechnet werden! - oder?

Die Preisliste für ein Smartphone wäre geradezu bedrohlich lange. Man könnte immerhin die reine Mobiltelefontechnik im Preis miteinander vergleichen. - Aber wer braucht das wirklich?

Du merkst selbst, wie absurd und realitätsfern noch vor wenigen Jahren Gerichtsurteile formuliert wurden, um geradezu gewaltsam Bausparkassen „Recht“ zukommen zu lassen.

Die Einwirkung der Finanz-Lobby ist niemals zu unterschätzen.

Wir haben gelernt, dass Bausparvertragsvorfinanzierungen grundsätzlich die wahren effektiven Zinsen im Vergleich zu einer Annuität nach oben hebeln, das heißt,die Finanzierung verteuern.

1. Achte auf den wahren effektiven Zins inklusive des Bausparvertrages mit seinen Raten zum Sparen. Mache Gesamtvergleiche mit gleichen Ratenhöhen im Zeitablauf.
   
2. Schließe nie einen Bausparvertrag ab, der nicht vollständig bis zum Ablösungszeitpunkt hinreichend für die Zuteilung angespart ist. Keine Bausparverträge auf Vorrat, die erst nach Jahren angespart werden sollen. Das kostet nur Provisionen und kann spätere Vorfinanzierungen ruinös machen.
   
3. Lasse Förderungen wie Bausparprämien oder Wohn-Riester nur auf aktive sofort zu bedienende Verträge laufen.
   
4. Lasse dir eingerechnete Förderbeträge verbindlich als auf Anspruch geprüft bestätigen. Ansonsten rechne ohne diese Förderungen oder prüfe diese selbst bzw. unabhängig.
   
5. Breche niemals laufende Vorfinanzierungen oder Bausparfinanzierungen ab, um eine neue Vorfinanzierung wegen vermeintlich besserer Zinsen abzuschließen. Lasse solche Angebote qualifiziert und unabhängig prüfen und schriftlich bestätigen bzw. in genauen Zahlen benennen, wie dieses Angebot eine wirtschaftliche Verbesserung für die verbundene Finanzierung darstellt. Ein „...besserer Zinssatz...“ oder „...zinsgünstig...“ sagt hier nichts aus.
   
6. Bestätige niemals Beratungsergebnisse in einem Protokoll als deine persönliche Wunschvorstellung, wenn es sich um abstrakte Angebote und Empfehlungen der Bank handelt. Mache dir bewusst: Es ist keine Beratung, sondern ein durch Provision geleiteter Verkauf. Entscheide immer nach sorgfältiger Prüfung Tage später.
   
7. Lasse dich bei "Beratungen" immer von einem Zeugen begleiten, der versteht, was besprochen wird.

Dirk Feldhinkel